Доходность посуточной аренды считается так: чистый операционный доход за год делят на полную сумму вложений в квартиру и умножают на 100%. Чистый доход равен выручке от проданных ночей за вычетом всех операционных расходов и налога. В сумму вложений входят цена покупки, ремонт, мебель, техника и расходы на сделку. Если нужна полная доходность, к арендной добавляют годовой прирост стоимости самого объекта.
Как посчитать доход и расходы по шагам?
Начинать лучше с загрузки, а не с цены ночи. Объявление с высокой ставкой и пустым календарём приносит меньше, чем скромный вариант, который бронируют почти без перерывов.
- Коэффициент загрузки = проданные ночи / доступные ночи за период. Для прогноза берут среднегодовое значение, а не пиковый летний месяц.
- Валовый доход = средняя цена ночи × количество проданных ночей за год.
- Операционные расходы (OPEX): комиссия площадок бронирования, клининг и стирка белья, расходные материалы, коммунальные платежи, интернет, мелкий ремонт, вознаграждение управляющей компании, если она есть.
- Чистый операционный доход (ЧОД) = валовый доход − операционные расходы − налог.
- Арендная доходность = ЧОД / полные вложения × 100%.
- Срок окупаемости = полные вложения / ЧОД (в годах).
Налог выбирают до старта. Чаще всего это НДФЛ 13% для физлица, УСН «Доходы» 6% для ИП или 4% на налоге для самозанятых. Есть оговорка: посуточную сдачу налоговая иногда квалифицирует как гостиничные услуги, а не как аренду, и тогда режим самозанятого может не подойти.
Пример расчёта на условных цифрах
Цифры ниже приведены только для иллюстрации механики и не отражают рынок конкретного района. Возьмём студию с полными вложениями 12 млн ₽, ценой ночи 5 000 ₽ и загрузкой 70%.
- Проданные ночи: 365 × 0,7 ≈ 255.
- Валовый доход: 255 × 5 000 = 1 275 000 ₽.
- Комиссия площадок (условно 15%): 191 250 ₽.
- Уборка и стирка (100 заездов по 1 500 ₽): 150 000 ₽.
- Коммунальные услуги и интернет: 144 000 ₽.
- Расходники и мелкий ремонт: 60 000 ₽.
- УСН 6% от выручки: 76 500 ₽.
- ЧОД: 1 275 000 − 545 250 − 76 500 = 653 250 ₽.
- Арендная доходность: 653 250 / 12 000 000 ≈ 5,4% годовых. Окупаемость — около 18 лет.
Если передать объект в доверительное управление, его вознаграждение тоже вычитают из выручки. Арендная доходность при этом снижается, зато собственнику не нужно самому заселять гостей.
Арендная и полная доходность — разные показатели
Арендная доходность учитывает только денежный поток. Полная доходность (total return) добавляет к ней рост рыночной цены квартиры за год. В центре Москвы именно капитализация часто даёт заметную долю результата, хотя в отдельные годы цены стоят на месте или проседают.
Например, по студиям внутри Садового кольца, которые предлагают купить апартаменты для сдачи в аренду, приводят такие ориентиры:
- доход от аренды — 9–10% годовых;
- рост цен на недвижимость в центре — 9–10% годовых;
- итоговая доходность — от 18% годовых.
Такие оценки лучше проверить своим расчётом по формуле выше и подставить консервативную загрузку. Рост стоимости — это прогноз, а не гарантированная выплата: зафиксировать его можно только при продаже, за вычетом налога и расходов на сделку.
От чего зависит доходность посуточной аренды
- Локация. Центр, вокзалы, деловые кварталы и окрестности медицинских центров дают стабильный спрос. Спальные районы чаще зависят от сезона.
- Сезонность. Летом и в праздники загрузка растёт, в межсезонье падает. Поэтому прогноз строят по году, а не по лучшему месяцу.
- Юридический статус объекта. Квартира и апартаменты различаются по возможности прописки, ставкам коммунальных платежей и налога на имущество. Это влияет и на расходы, и на ликвидность при перепродаже.
- Отделка и оснащение. Дизайнерский ремонт повышает цену ночи и рейтинг объявления, но увеличивает вложения. Окупаемость ремонта стоит считать отдельно.
- Формат управления. Самостоятельное управление экономит на комиссии, но требует времени. Управляющая компания снижает нагрузку на собственника и забирает часть выручки.
- Оборот гостей. Чем короче средний срок проживания, тем больше уборок и расходников на одну проданную ночь.
- Правила дома и местные ограничения. Запреты или жалобы соседей могут снизить загрузку до нуля. Это проверяют до покупки.
- Налоговый режим. Разница между 4–6% и 13% от выручки заметно меняет ЧОД, особенно при невысокой цене ночи.
