Если у вас есть арендная недвижимость, которая генерирует положительный денежный поток и, как ожидается, будет расти в цене с течением времени, то вы должны удерживать ее как можно дольше. Проблема, однако, в том, что у вас могут быть проблемы с арендаторами, из-за которых вы захотите продать.

Быть арендодателем — не для всех. За 20 лет работы арендодателем я испытал все — от просроченных арендных платежей до порчи имущества и ночных вечеринок, будящих соседей. Работа арендодателем стала испытанием для моей веры в человечество, потому что некоторым арендаторам действительно все равно.

В 2017 году я продал свою самую большую арендуемую недвижимость после рождения сына. Это доставляло мне слишком много головной боли, потому что единственными арендаторами, которых я смог найти, были братья из студенческого братства, с которыми я жил. Это привело к огромной текучести кадров и ущербу дому. Арендаторы также просрочили оплату аренды восемь раз за два с половиной года.

Хотя я упростил себе жизнь, продав, я также чувствовал себя неудачником, не сумев удержаться. Эта арендная недвижимость должна была стать краеугольным камнем для финансирования нашего раннего пенсионного образа жизни .

В результате моего опыта я, как ЦРУ, проверяю каждого потенциального арендатора. Нет камня, который я бы не перевернул, чтобы гарантировать, что потенциальный арендатор будет соблюдать условия аренды. Я бы предпочел дождаться идеального арендатора, чем торопить неидеального арендатора, чтобы минимизировать потерю арендной платы.

Ваши предпочтения в отношении арендаторов как арендодателя меняются по мере того, как вы становитесь старше

Когда мне было 20–30 лет, моим главным приоритетом как арендодателя было максимизировать доход от аренды. Я хотел иметь достаточно пассивного и полупассивного дохода, чтобы покрыть основные расходы на проживание, чтобы я мог навсегда оставить стрессовую работу. Я относился к своей арендной недвижимости как к бизнесу, как и положено, когда на кону такой большой капитал.

Спустя двенадцать лет после того, как я сбежал с основной работы в 2012 году, мне сейчас 47, и у меня другая точка зрения. Я все еще ищу рыночную арендную плату за свою арендуемую недвижимость, когда есть оборот. Однако я больше не стремлюсь максимизировать доход от аренды с течением времени.

Вместо этого я с радостью не буду повышать арендную плату вместе с рынком, если смогу дольше удерживать хороших арендаторов в своих объектах. Я бы предпочел низкий оборот и гармонию, чем больше денег.

Низкий оборот и гармония повышают ваши шансы на более долгое владение арендной недвижимостью. А лучший способ накопить богатство — владеть дорожающими активами вечно.

Арендаторы как хранители вашей собственности

После рождения детей стало легче владеть акциями, недвижимостью и другими активами гораздо дольше, чем раньше. Я больше не инвестировал только для себя; я инвестировал в их будущее. Я знаю, что через 20 лет, когда они станут работающими взрослыми, они пожалеют, что не могли купить акции и недвижимость сегодня. В результате я покупаю и держу для них.

Одним из ключевых ментальных изменений, которые я использовал, чтобы дольше владеть арендной недвижимостью, является то, что я рассматриваю своих арендаторов как хранителей моей недвижимости, а не как потребителей. Вместо того, чтобы смотреть на своих арендаторов в основном как на источник дохода, теперь я начинаю смотреть на них как на смотрителей.

Конечно, мои арендаторы все равно будут царапать, бить и вмятинить стены и двери. Арендаторы все равно будут царапать столешницы и трескать зеркала, к моему ужасу. Но, имея арендатора в вашей арендной собственности, вы увеличиваете свои шансы спасти собственность от неизвестной катастрофы.

А если вам удастся предотвратить возникновение дорогостоящих проблем с вашей арендной недвижимостью, вы также увеличите свои шансы владеть ею дольше .

Огромная утечка нанесла огромный ущерб

Впервые я начал рассматривать арендаторов как хранителей моей арендной недвижимости после того, как мой друг отправился на две недели на озеро Тахо во время семейного горнолыжного отпуска . Это было в 2021-2022 годах, когда в Сан-Франциско в тот сезон было особенно дождливо.

Когда моя подруга вернулась домой, она обнаружила, что ее кухня и две спальни затоплены. В крыше была течь, которая увеличилась из-за сильного ветра. Также в течение двух недель непрерывно лил дождь.

Моей подруге пришлось позвонить в страховую компанию, чтобы оценить ущерб. Она определила, что дом непригоден для проживания, и моей подруге с семьей пришлось переехать в новый дом на год. За это время им пришлось вынести все стены, полы и бытовую технику, высушить дом и отстроить его заново.

Если бы только в доме был кто-то, кто мог бы вызвать кровельщика или разнорабочего, как только увидел течь. Мой друг избежал бы стольких трудностей.

Положительный момент в утечке

Положительный момент в этой неудаче в том, что моя подруга все равно хотела переделать кухню . Так что, по крайней мере, она получила «бесплатную» кухню, полы и стены, благодаря страховому полису домовладельца. Это стоило ей только франшизы и много головной боли с двумя детьми.

Этот положительный момент также напоминает мне, что если у вас старый дом, то выгоднее оформить полис с восстановительной стоимостью, чем полис с фактической денежной стоимостью . Хотя полис с восстановительной стоимостью стоит дороже, если бы у нее был полис с фактической денежной стоимостью, он бы выплатил только амортизированную стоимость его старой кухни, стен и полов.

Другими словами, если у вас новый дом или недавно отремонтированный дом, вы можете рассмотреть возможность получения полиса фактической стоимости наличными на первые 10-20 лет, чтобы сэкономить деньги. Через 10 лет переключитесь на более дорогой полис стоимости замещения, чтобы получить совершенно новый дом, оплаченный на основе сегодняшних новых расходов, если что-то случится.

Арендаторы — ваши глаза и уши на случай чего-то ненормального

Арендодатели обычно рассматривают арендаторов как нарушителей их собственности из-за регулярного износа, а также из-за случайных аварий. Эти повреждения заложены в стоимость содержания арендной собственности. Защиту от повреждений можно смягчить с помощью надежной аренды , арендного депозита и получения арендаторами страховки арендатора. Несмотря на все это, конфликты все равно могут возникать.

Если по какой-либо причине у вас негативное отношение к вашим арендаторам, может помочь, если вы начнете рассматривать их как опекунов. Они ваши глаза и уши для всего ненормального, что происходит. С изменением отношения вы должны почувствовать себя лучше в следующий раз, когда вам придется взаимодействовать с ними.

Есть люди, которые владеют особняками и платят людям за то, чтобы они присматривали за ними. Так что в каком-то смысле вы можете рассматривать своих арендаторов как предоставляющих бесплатную услугу. Но, конечно, это не совсем то же самое.

Помимо поиска утечек, арендаторы также могут следить за возможными пожарами. Наибольшие опасения вызывают повреждения от воды и огня. При наличии арендатора в арендуемом помещении пожар можно потушить быстрее, чем если бы никого не было рядом. А еще бывают случайные стихийные бедствия, например, падение дерева на террасу и т. д.

Есть причина, по которой некоторые компании по страхованию жилья отказываются страховать пустующие дома или арендуемую недвижимость. Они знают, что все может пойти совсем плохо, если в доме никто не живет. Ваш арендатор или гость — это первая линия обороны от чего-то плохого.

Хранители вашего арендованного жилья, пока ваши дети не вырастут

Если вы хотите инвестировать в недвижимость , рассмотрите возможность приобретения одного арендного жилья для каждого ребенка, желательно в том же городе, где вы живете в основном. Таким образом, вы увеличите свои шансы на то, что ваш ребенок будет жить рядом после колледжа, потому что там будет доступное жилье.

Арендная недвижимость обеспечивает страховку карьеры на случай, если ваш ребенок не сможет найти высокооплачиваемую работу, чтобы жить самостоятельно. Если доступное жилье найти сложно, арендная недвижимость предоставит место, где ваш ребенок сможет остановиться. Наконец, владение арендной недвижимостью поможет вам оплатить пенсию, особенно если вы выплатите ее, когда ваш ребенок станет взрослым.

Однако если ваш ребенок еще мал, как наш, вам, возможно, придется подождать одно или два десятилетия, прежде чем он сможет воспользоваться арендной недвижимостью. В результате владение арендной недвижимостью может стать испытанием на выносливость, особенно если у вас неоптимальные арендаторы, которые не соблюдают условия аренды.

Если вы можете уладить дела со своими арендаторами или найти новых арендаторов после того, как предыдущие наконец съехали, вы можете работать над тем, чтобы рассматривать своих арендаторов как опекунов, говоря им об этом и предоставляя им полномочия. Дайте им зеленый свет на немедленное выполнение любого ремонта до определенной суммы в долларах без вашего одобрения. Это поможет ускорить решение проблем и даст им свободу действий.

С хорошими арендаторами вы увеличиваете свои шансы владеть арендованным жильем до тех пор, пока ваши дети не достигнут совершеннолетия. И, как и в случае со всеми страховками, вы надеетесь, что ваша арендная недвижимость не понадобится для их содержания.

Хорошие арендаторы могут снизить темпы износа

Без страховки катастрофа может легко свести на нет годы прибыли арендодателя. Хорошие арендаторы могут не дать небольшим проблемам перерасти в нечто большее.

Учитывая высокую ценность хорошего арендатора, стоит потратить дополнительное время на его тщательную проверку. Проверьте несколько рекомендаций, проверьте все их финансы, поговорите с ними несколько раз, попросите их оформить страховку арендатора и составить тщательное соглашение об аренде. Не стоит иметь безответственных арендаторов ради краткосрочной выгоды.

Если быть арендодателем не для вас, я вас понимаю. Я управляю арендной недвижимостью уже 20 лет и все еще сомневаюсь, когда подписываю договор с новыми арендаторами. Каждый договор аренды — это прыжок веры. Хорошо то, что все можно уладить со временем, деньгами и компромиссом.

С возрастом я стараюсь минимизировать головные боли. В результате я инвестирую большую часть своего чистого капитала, связанного с недвижимостью, в частные фонды недвижимости . Я не только получаю 100% пассивного дохода и распределений, но и могу диверсифицировать инвестиции, перейдя от дорогого Сан-Франциско к другим развивающимся частям страны, которые дешевле.

Владение арендной недвижимостью для финансовой безопасности — это испытание на выносливость. Рассматривая своих арендаторов как хранителей, вы сможете выдержать дольше и в результате стать богаче.