Если у вас есть арендная недвижимость и вы думаете о продаже, не делайте этого, если только это не является абсолютно необходимым. Чтобы накопить большое богатство, стремитесь владеть арендной недвижимостью как можно дольше.

Судьба распорядилась так, что мои замечательные арендаторы, с которыми я жил два года и два месяца, дали мне 30-дневное уведомление, когда я возвращался из отпуска в Гонолулу, Гавайи . Поначалу я был встревожен, потому что они всегда платили вовремя и хорошо заботились о собственности. Я думал, что они останутся, пока их дочь не закончит среднюю школу через пять лет, но не тут-то было.

Преодолев разочарование, я воодушевился, потому что это был мой шанс продать один из многих объектов недвижимости, которыми мы владеем в Сан-Франциско. Мы хотим в конечном итоге облегчить наши обязательства и собрать капитал, чтобы купить новое жилье в Гонолулу в 2030 году.

Неуверенный в том, продавать или продолжать сдавать недвижимость в аренду, я создал гонку, как я делал это в прошлом с другими объектами аренды, которые я рассматривал для продажи. В одной полосе я выставил недвижимость на продажу и искал подходящих арендаторов. В другой полосе я опрашивал агентов по недвижимости, чтобы потенциально выставить дом на продажу. В конечном итоге я бы выбрал тот вариант, который оказался бы успешным первым.

Почему не стоит продавать арендуемую недвижимость

Вот что я узнал и почему я решил продолжать сдавать свою арендуемую недвижимость до тех пор, пока мне не понадобится ее продать.

1) Постоянно высокие комиссионные ставки

Я надеялся, что агенты по недвижимости снизят свои комиссии после вердикта о сговоре против Национальной ассоциации риэлторов . Платить 5% комиссии — это дорого в этот век снижения издержек из-за технологий.

Кроме того, нелогично, что продавец платит 2,5% комиссии агенту покупателя, учитывая, что агент покупателя должен стремиться получить лучшую цену для своего покупателя. Вместо этого потенциальный покупатель должен заплатить агенту покупателя, а продавец должен заплатить агенту продавца.

Помню, как в 2017 году я продал недвижимость, заплатив в общей сложности 4,5% комиссии, и задавался вопросом, почему я плачу агенту покупателя 2,5% за то, чтобы договориться о снижении цены на 25 000 долларов. Это было бессмысленно.

Агенты по недвижимости настаивали на том, что продавцы должны платить агенту покупателя комиссию в размере 2,5%, чтобы убедить своих клиентов купить. Когда я спросил, не покажет ли агент покупателя недвижимость менее чем за 2%, они ответили, что это будет сложнее.

Только один агент был готов снизить комиссию до 4,75%, поскольку ранее он представлял меня как двойного агента . Похоже, что среди агентов может существовать тайное соглашение о сохранении ставки комиссии в 5%, подвергая остракизму тех, кто ее нарушает.

Несмотря на вердикт судьи о фиксировании цен на недвижимость, изменения требуют времени. Поэтому лучше всего удерживать свою арендуемую недвижимость, пока комиссионные ставки существенно не снизятся.

2) Продажа создает экономические потери

Идеальная продолжительность владения арендной недвижимостью или любым рискованным активом — вечность. Держа вечность, вы избегаете комиссий, налогов на передачу, сборов за подготовку, налогов на прирост капитала, а также расходов на покраску и другие подготовительные работы.

Вместо этого, если вам нужны деньги, рассмотрите возможность займа под залог ваших активов, как это делают миллиардеры. Этот метод позволяет избежать сборов и налогов, максимизируя доход.

Вам следует продавать свою арендуемую недвижимость только в том случае, если экономические потери от нее меньше, чем выгоды от продажи. Выгоды могут включать больше времени, меньше хлопот, повышенную ликвидность, душевное спокойствие, снижение стресса и лучшую инвестиционную возможность.

3) Избегайте хлопот по реинвестированию доходов

Сделки с недвижимостью обычно подразумевают более крупные суммы, чем средние продажи акций или облигаций. Продажа арендной недвижимости подразумевает наличие значительного капитала для реинвестирования , что может быть стрессовым, если у вас нет конкретной покупки на примете. Вы можете в конечном итоге потерять деньги по сравнению с сохранением недвижимости.

В своем посте о трудностях, связанных с избытком наличных , я описал усилия, которые я приложил, чтобы реинвестировать $106 000 из распределения капитала частного фонда недвижимости. Фондовый рынок был на рекордно высоком уровне, поэтому я инвестировал в различные акции небольшими суммами, чтобы не потерять слишком много денег при внезапном спаде.

Если я продам свою арендуемую недвижимость, я столкнусь с еще большим давлением, чтобы разумно реинвестировать большую сумму. Наиболее привлекательными для меня инвестициями являются коммерческая недвижимость и частные компании ИИ . Поскольку публичные компании ИИ и крупные технологические компании преуспевают, кажется вероятным, что частные компании ИИ будут переоценены выше во время следующего раунда сбора средств. Поэтому я хочу инвестировать в них сейчас.

Но моя инвестиционная структура ограничивает распределение до 10% на альтернативный класс активов, оставляя 80% для выяснения. Возможно, 10% попадут на фондовый рынок на исторических максимумах, а 50% будут инвестированы в казначейские облигации с доходностью 5%. Я не уверен.

Удерживая свою арендуемую недвижимость, вы избегаете стресса от реинвестирования доходов и можете сосредоточиться на создании денежного потока, что часто важнее роста чистого капитала. Вы также не испытываете искушения спустить доходы и вещи, которые вам не нужны.

4) Сохраните ценный актив для своих детей

Всякий раз, когда я думаю о продаже арендной недвижимости, я представляю, что подумают мои дети через 20 лет. Инфляция делает недвижимость более ценной с течением времени. Владея арендной недвижимостью в течение длительного времени, вы выигрываете от повышения стоимости недвижимости и арендной платы.

Пока вы владеете недвижимостью, вы можете научить своих детей находить арендаторов и управлять недвижимостью. Когда они станут взрослыми, вы сможете передать им ключи, чтобы они управляли или сдавали недвижимость в аренду по доступной цене.

Вместо того, чтобы давать деньги своим детям, подарите им управление арендной недвижимостью, которая требует усилий. Когда больше усилий вложено в создание богатства, больше ценится богатство, которое получается в результате.

Если вы не хотите давать своим детям арендную недвижимость для управления и заработка, оставьте ее себе, чтобы платить за пенсию. Сегодня примерно 50% моего пассивного инвестиционного дохода поступает из арендного дохода.

5) Дает вам возможность заняться чем-то значимым на пенсии

На пенсии, если вы не будете осторожны, вы можете почувствовать себя опустошенным из-за отсутствия цели. Ваши дети могут быть вне дома, и у вас больше не будет вашей рабочей идентичности, что является недостатком раннего выхода на пенсию .

Однако владение портфелем арендной недвижимости дает вам задачи, которые нужно выполнять каждый год. Будь то поиск новых арендаторов или починка сломанного забора, владение арендной недвижимостью дает чувство цели.

Буквально на днях я заметил, что внешняя труба, ведущая в канализацию, отсоединена от желоба и заполнена грязью. Я нанял сантехника, чтобы он выкорчевал трубу и установил новую. Хотя это стоило 730 долларов, я был доволен тем, что так быстро с этим разобрался. Сантехник рекомендовал выкорчевывать трубу ежегодно, чего я не делал за пять лет владения. Предыдущий владелец, вероятно, тоже этого не делал.

Не стоит недооценивать важность того, чтобы на пенсии было чем заняться. Многие пенсионеры «возятся по дому» не просто так.

Вы могли бы заработать больше денег в другом месте, если бы продали свою арендуемую недвижимость

По мере того, как вы становитесь богаче, сегментируйте свои активы по уровню риска. В идеале продайте свою арендуемую недвижимость и реинвестируйте вырученные средства в аналогичные активы через биржу 1031. Если управление арендаторами утомительно, рассмотрите реинвестирование в государственные REIT или частные фонды недвижимости .

Да, вы можете продать свою арендуемую недвижимость и инвестировать в акции следующих крупных компаний, но это изменит профиль риска вашего чистого капитала, что может иметь пагубные последствия, если новые инвестиции окажутся неудачными.

Удержание вашей арендной собственности приносит мир с классом активов. Вы можете управлять ею, позволить ей приносить доход и расти в соответствии с рынком. Если вы хотите инвестировать в другой класс активов, лучше откладывайте на него.

Один из лучших психологических трюков, которые я использовал, чтобы дольше сохранять свою арендуемую недвижимость, — это начать рассматривать своих арендаторов как опекунов, а не потребителей. Как опекуны моей арендованной недвижимости , они являются первой линией обороны в случае, если случится что-то плохое, например, крупная утечка.

Чем больше у вас денег, тем больше вы хотите, чтобы ваши инвестиции были на заднем плане, чтобы вы могли наслаждаться жизнью. Конечно, если вашей арендной недвижимостью трудно управлять из-за высокой оборачиваемости и низкой доходности, продайте ее. Я написал пост, в котором выделил индикаторы, которые следует учитывать перед продажей .

В большинстве случаев я призываю вас удерживать свою арендуемую недвижимость как можно дольше. Думайте об этом как о войне на истощение — если вы будете упорствовать, то, скорее всего, в результате станете намного богаче.