Удивительно, как два человека могут интерпретировать одно и то же изображение настолько по-разному. То же самое касается и того, как домовладельцы и арендаторы воспринимают текущую экономику. Согласно всем данным, очевидно, что экономика крепка. Однако степень ее прочности зависит от того, кого вы спросите.

Дебаты по поводу аренды и покупки не и будут продолжаться еще долго после того, как я уйду. Моя позиция заключается в том, что лучше всего покупать недвижимость как можно раньше, поскольку инфляция — слишком мощная сила, чтобы с ней бороться. Вы хотите оседлать волну инфляции, а не быть ею раздавленным.

Спустя более чем пятнадцать лет я еще больше убедился в том, что для подавляющего большинства людей владение жильем лучше подходит для создания долгосрочного богатства, чем аренда.

Владение домом заставляет вас быть дисциплинированным в своих финансах, выплачивая ипотеку каждый месяц. Между тем, благодаря фиксированной ипотеке ваш располагаемый доход, скорее всего, будет расти с течением времени, позволяя вам экономить и инвестировать больше денег.

Когда придет время продавать вашу недвижимость, вы можете получить $250 000 необлагаемой налогом прибыли как физическое лицо или $500 000 как супружеская пара. Теперь это трудно превзойти.

Не ставьте на кон долгосрочную перспективу рынок недвижимости

Аренда на длительный срок похожа на короткую позицию на рынке недвижимости, потому что вы — ценополучатель. Арендаторы находятся во власти постоянно растущей арендной платы. Так же, как не стоит долгосрочно шортить индекс S&P 500, не стоит и шортить рынок недвижимости.

Хотя очевидно, что большинство людей будут больше богатеть, владея, чем снимая жилье, все еще есть много скептиков. Почему? Потому что люди всегда оправдывают свои решения . Пока есть арендаторы, всегда будут люди, выступающие против домовладения.

Неважно, что говорят данные о том, насколько выросли цены на жилье или насколько средний чистый капитал домовладельца намного больше, чем у арендатора. Как только вы упускаете возможность, ваша настройка по умолчанию — быть против нее.

Это как человек, который ненавидит Google после того, как компания не сделала ему предложение о работе. Несмотря на то, что цена акций Google выросла на 200% после отказа, человек все еще считает Google ужасной компанией. Больше прибыли приносит больше разногласий.

Перспектива катастрофы и уныния может легко поглотить долгосрочного арендатора, упустившего огромные возможности в плане доходов от недвижимости.

Создатели богатства не позволяют эмоциям встать у них на пути

Однако один из ключей к тому, чтобы быть достаточно хорошим инвестором, — это распознавать, когда вы неправы, чтобы принимать более правильные решения в будущем. Вы не можете позволить себе быть слишком эмоциональным, если хотите построить большее богатство.

Для тех, кто арендует и стремится стать домовладельцем, пожалуйста, продолжайте экономить и инвестировать. Вы можете рассмотреть возможность инвестирования в ETF недвижимости, REIT или частный фонд недвижимости, чтобы получить доступ, просто на тот случай, если недвижимость значительно превзойдет другие инвестиции.

Однако, для тех из вас, кто против домовладения и, возможно, питает глубокую обиду на домовладельцев, я надеюсь, вы пересмотрите свою позицию. Этот пост адресован вам.

Как обстоят дела с экономикой? Зависит от того, являетесь ли вы владельцем жилья или арендатором

Если вам нужна еще одна причина быть домовладельцем, а не арендатором, учтите, что домовладельцы, как правило, имеют более оптимистичный взгляд на вещи. А когда вы более оптимистичны, вы, как правило, счастливее!

У тебя могут быть все деньги мира, но если ты не счастлив, то какой в ​​этом смысл? Деньги — это всего лишь средство для лучшей жизни.

Как арендатор, вы можете становиться все более недовольными каждый раз, когда ваша арендная плата повышается. Цинично, вы можете надеяться, что экономика войдет в рецессию и уволит кучу людей, чтобы арендная плата могла снизиться. В конце концов, если другие страдают больше, чем вы, вы выигрываете!

А если вы домовладелец, вы всегда на стороне экономического роста. Вы хотите, чтобы больше людей получили работу, открылось больше ресторанов и увеличилось количество учащихся в школах. Вам нравятся местные экономические катализаторы , которые, как правило, идут на пользу всем. И когда дела идут на спад, вы надеетесь, что люди найдут способ восстановиться.

Теперь разве не звучит лучше быть оптимистом, чем пессимистом? Быть циником утомительно, подобно тому, как менеджер хедж-фонда всегда пытается найти, что не так, чтобы он мог получить прибыль от своих коротких позиций.

Экономика явно в порядке. Фондовый рынок близок к историческому максимуму, безработица низкая, рост заработной платы остается устойчивым, а рост ВВП остается положительным. Фондовый рынок — это экономика, если вы играете на повышение!

Однако ваша точка зрения на состояние экономики может зависеть от того, являетесь ли вы владельцем жилья или арендатором.

Арендаторы оказываются в затруднительном положении

«Экономика после пандемии относится к людям совершенно по-другому, создавая головную боль для центральных банкиров», — написал в исследовательской записке Джеффри Роуч, главный экономист LPL Financial . «Чрезвычайные различия часто можно проследить по жизненным ситуациям, поскольку у арендаторов совсем другой опыт, чем у домовладельцев».

«С начала пандемии арендная плата выросла более чем на 20%, — отметил Роуч, — при этом арендаторы платят в среднем на $370 больше каждый месяц. Поскольку арендная плата продолжает расти, растет и чувство экономической незащищенности».

По данным отчета Федеральной резервной системы, почти каждый пятый арендатор (19%) сообщил о задержке внесения арендной платы в какой-то момент прошлого года, что на 17% больше, чем в 2022 году.

Арендаторы также чаще, чем домовладельцы, сообщали о пропущенных платежах по счетам за предыдущий месяц, даже если доход учитывался. Эта тенденция была постоянной для различных типов счетов, включая воду, газ, электричество, телефон, интернет и кабельное телевидение. Для арендаторов это может быть тихая рецессия .

Владельцы жилья менее чувствительны к более высоким ставкам и более высокой инфляции, поскольку большинство рефинансировали или не имеют ипотеки. Средний американец тратит около 33% своего дохода на жилье . Когда ваши самые большие расходы фиксированы или низки, более высокие процентные ставки и инфляция просто не так сильно влияют.

Владельцы домов чувствуют себя лучше в отношении экономики

Любой домовладелец, имеющий ипотеку (~60% всех домовладельцев), мог бы рефинансировать ее по более низкой ставке в 2020 и 2021 годах. Тогда мы подробно обсуждали рефинансирование вашей ипотеки на Financial Samurai, в том числе, какой вариант выбрать: ARM или 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой .

В результате владельцы домов экономили в среднем около $220 в месяц, а выплаты по ипотеке составляли исторически низкую долю их располагаемого дохода, согласно данным Роуча из LPL. Экономия денег — это здорово! Плюс, это создает большую экономическую безопасность благодаря фиксированным платежам.

Между тем, медианная цена дома выросла примерно на 40% с 1 января 2020 года по 1 июня 2024 года. Согласно одному отчету , 48 миллионов владельцев жилья в США, имеющих ипотечные кредиты, имеют доступный капитал в среднем в размере 206 000 долларов США на заемщика, что больше, чем 185 000 долларов США в то же время в прошлом году.

Сочетание снижения ежемесячных платежей по ипотеке и естественного роста вашего собственного капитала заставляет вас чувствовать себя намного лучше в отношении экономики. Когда вы чувствуете себя лучше, вы становитесь более оптимистичными и счастливыми.

Но арендаторы выигрывают от роста своих инвестиций в акции

Самый распространенный аргумент против домовладения заключается в том, что арендаторы могут сэкономить и инвестировать разницу в фондовый рынок. Учитывая, что фондовый рынок исторически приносил более высокую ставку, чем недвижимость (~10% против ~5%), арендаторы могли бы потенциально заработать больше денег.

Этот аргумент справедлив, если бы арендаторы и домовладельцы инвестировали одинаковый объем капитала в акции и недвижимость. Однако домовладельцы обычно вкладывают в свои дома гораздо больший объем капитала, чем инвесторы в акции в основном из-за кредитного плеча.

По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса , средняя цена жилья в Америке составляет около $421 000. Между тем, средний баланс портфеля акций для инвестора в возрасте 30 с небольшим лет значительно ниже $100 000.

Даже для 30-летних пользователей Empower , бесплатного финансового приложения, пользователи которого больше сосредоточены на финансовых вопросах, медианный баланс портфеля акций составляет всего около 150 000 долларов США .

Более того, владельцы жилья с большей вероятностью владеют акциями, чем арендаторы, в соотношении 2: 1. Согласно исследованию Oxford Academic , доля участия владельцев жилья на фондовом рынке составляет 61,9%, тогда как у арендаторов этот показатель составляет всего 25,7%.

Таким образом, владельцы жилья не только выиграли от рефинансирования и более высоких цен на жилье, но и увидели, что их портфели акций выросли в цене. Трудно не чувствовать себя более позитивно в отношении экономики при таком сценарии.

Разница в чистой стоимости активов между домовладельцами и арендаторами

Согласно исследованию Oxford Academic, медианная чистая стоимость домовладельца составляет $496 000, тогда как медианная стоимость арендатора составляет всего $19 000 — разница в 26 раз. Смотрите диаграмму выше.

Конечно, большой процент населения просто не может позволить себе владеть, даже если хочет. Доступность жилья является проблемой, отчасти благодаря политике ФРС. И эта реальность может быть проиллюстрирована на примере среднего дохода арендатора всего в 27 500 долларов. В результате для тех, кто снимает и хочет купить, действуют государственные программы помощи для покупателей, впервые приобретающих жилье.

Сила владения домом заключается в его пассивной природе создания богатства . Вам не нужно активно управлять инвестициями; вам просто нужно платить по счетам, содержать дом и наслаждаться жизнью в нем. Инфляция естественным образом увеличит стоимость вашего дома с течением времени.

Новые домовладельцы, без сомнения, сталкиваются с более высокими расходами на страхование домовладельцев и ставками по ипотеке. Исследование ФРС показало, что средний ежемесячный платеж по ипотеке сегодня составляет $2100, что на $700 больше, чем у тех, кто купил до пандемии.

Однако подавляющее большинство домовладельцев сейчас находятся в гораздо лучшем финансовом положении, чем до пандемии.

Аренда — хорошее временное решение

Аренда абсолютно нормальна в краткосрочной перспективе. Возможно, вы переехали в новый город и пытаетесь понять, какой район вам больше нравится. Возможно, вы подумываете вернуться в школу, потому что отрасль, в которой вы работаете, вам просто не подходит. Аренда — отличное решение.

Однако, как только вы более чем на 70% уверены, что планируете остаться где-то по крайней мере на пять лет, я бы рекомендовал покупать. Просто не ввязывайтесь в ценовые войны . Будьте стратегически настроены в отношении того, когда вы покупаете и по какой цене .

В следующий раз, когда кто-то скажет, что аренда — лучший способ накопить богатство, поймите его точку зрения. Он арендатор или владелец, и как долго? Как он зарабатывает и инвестирует свои деньги? Являются ли они стабильными людьми?

Конечно, финансовый эксперт может посоветовать вам, что владение домом не является эффективным способом накопления богатства. Однако, если этот «финансовый гуру» снимал жилье в течение последних 20 лет и зарабатывает миллионы как эксперт по маркетингу, продавая финансовые курсы, вы можете отнестись к его советам с долей скепсиса. Они могут позволить себе аренду, потому что уже зарабатывают значительные суммы денег.

Через 20 лет ваши дети будут поражены тем, насколько дешевы сегодня цены на недвижимость. Если вы не собираетесь покупать недвижимость, чтобы разбогатеть для себя, по крайней мере, сделайте это для своих детей . Так вы не дадите им возможности грозить кулаками небу из-за того, что они не смогут позволить себе купить недвижимость в будущем.